Недвижимость считается одним из самых удачных вариантов вложения денег. Она практически не обесценивается со временем, позволяет защитить сбережения от инфляции, а при грамотном подходе позволяет получать дополнительный доход. Эти плюсы полностью компенсируют высокий порог вхождения и долгую окупаемость вложений. Одним из популярных вариантов для инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга является апарт-отель: разберемся, что это такое, в чем преимущества и недостатки направления.

Что такое апарт-отель в Санкт-Петербурге

Апарт-отель — это многоквартирный комплекс с внутренней инфраструктурой гостиничного типа: ресепшеном, сервисным обслуживанием, уборкой номеров и другими опциями. Юридически апартаменты относятся к категории нежилых помещений со всеми вытекающими отсюда последствиями, но по факту недвижимость этого типа имеет высокую инвестиционную привлекательность и может приносить значительный стабильный доход своим владельцам. В Северной столице апарт-отели стали особенно популярными среди соотечественников и зарубежных туристов.

Что может приносить доход?

Существует три базовых варианта получения дохода от инвестиций в апартаменты в Санкт-Петербурге.

• Долгосрочная аренда. Номер сдается на длительное время, а его владелец получает плату от арендаторов. Наименее выгодная, но самая простая стратегия.
• Краткосрочная аренда. Апартаменты сдаются посуточно. В этом случае доходность намного выше, но от владельца требуется постоянно быть на связи, заселять и выселять постояльцев, делать уборку и менять постельное белье. Это можно отдать на аутсорсинг управляющей компании, но она возьмет свой процент с арендной платы.
• Инвестиции в строящиеся апартаменты в СПб. Наиболее выгодная стратегия с отсроченным доходом. Инвестор покупает номер на этапе строительства по привлекательной цене. Когда ЖК будет готов, номер можно продать намного дороже или сдавать в зависимости от ситуации.

Инвестиции в Санкт-Петербурге: с чего начать?

На первом этапе нужно провести тщательный анализ стратегии будущих инвестиций:

• определить, будут ли это собственные средства или ипотека;
• рассчитать примерную сумму вложений;
• выбрать между строящимися и готовыми апартаментами;
• подобрать несколько вариантов ЖК с учетом расположения, уровня услуг, транспортной доступности и т.п.;
• определиться с выбором управляющей компании, если апартаменты будут сдаваться посуточно и т.п.

Планирование займет некоторое время, но оно позволит сделать вложения по-настоящему выгодными и еще до начала активных действий обойти часть подводных камней и снизить риски.

Особенности инвестирования в недвижимость

Номер в апарт-отеле технически ничем не отличается от комфортной квартиры. Его планировка включает в себя кухонную и обеденную зоны, санузел, гостиную, балкон или лоджию, одну или несколько спален. Чаще всего недвижимость продается с качественной отделкой, бытовой техникой, установленным сантехническим оборудованием и даже мебелью. Кроме того, отельные комплексы обычно строят в центральной части Санкт-Петербурга или в удобных районах с развитой транспортной инфраструктурой, что делает инвестиции в апартаменты еще более привлекательными.

Отдельное помещение в комплексе имеет все необходимые составляющие для комфортной жизни и при этом стоит примерно на 20 процентов дешевле равноценной квартиры. Вы можете купить номер для постоянного или периодического проживания, сэкономив приличную сумму.

Владелец недвижимости в этом случае не получает прибыль, но при необходимости он пользуется всеми благами гостиничного сервиса и имеет полное право в любой момент сдать свой номер в аренду частному или юридическому лицу.

Самостоятельно заниматься сдачей апартаментов выгодно только в том случае, если вы планируете пускать арендаторов на долгий срок — на месяц или на год. Посуточная аренда приносит хороший доход, но при этом становится для владельца второй работой: он должен заселять гостей, убирать в номере, менять белье, ремонтировать поломанную технику и мебель, принимать оплату и выполнять другие функции гостиничного персонала.

Чтобы получать стабильную прибыль с апартаментов, не обременяя себя заботами о комфорте жильцов, желательно заключить договор с управляющей компанией, которая возьмет на себя все обязанности арендодателя за относительно небольшой процент от его прибыли. Таким образом инвесторы получают стабильный пассивный доход, полностью передавая организационные, бытовые и другие обязательства УК.

Доходность апартаментов

За последние несколько лет один квадратный метр жилой недвижимости в новостройках Санкт-Петербурга упал в цене примерно на 14 процентов. В это же время стоимость апартаментов увеличилась на 11 процентов, также подросла их рентабельность. Если в среднем номер в качественном комплексе приносил владельцу от 10 до 13 процентов годовых, то сейчас этот показатель вырос до 15-19.

Уровень дохода от сдачи квартир в аренду в ЖК в данный момент не превышает 3-5 процентов. То есть вложения в апартаменты не просто оправдывают себя, но и приносят ощутимую прибыль даже в условиях общей стагнации рынка.

Какие расходы несет инвестор

1. Оплата коммунальных услуг. Тарифы на отопление, водоснабжение, водоотведение, электроэнергию, вывоз мусора и другие опции в среднем на 10-25 процентов выше, чем в многоквартирных домах. Содержанием апарт-отелей занимается управляющая компания, которая сама и устанавливает цены. Стоимость услуг также зависит от класса апартаментов.
2. Амортизация помещений. Периодический ремонт номера и вышедшей из строя техники — еще одна статья регулярных трат инвестора. При посуточной аренде амортизационные расходы выше, чем при сдаче недвижимости на долгосрочной основе.
3. Налоговая нагрузка. Сдача в аренду помещений — вид бизнеса, попадающий под налогообложение. Инвестор должен зарегистрироваться в качестве ИП (или ООО) и ежемесячно отчислять в бюджет от 6 процентов с суммы дохода.
4. Оплата услуг управляющей компании. Размер определяется внутренней политикой конкретной УК и в среднем составляет от 15 до 30 процентов от выручки.
5. Страховые взносы. Сумма платежей зависит от рисков, которые покрывает страховка. Это может быть порча техники, мебели, отделки, оснащения и даже потеря арендной платы из-за простоя бизнеса. Взносы рассчитываются по специальной формуле на определенный период времени: на 3 месяца, полгода или год.

От каких факторов зависит доходность апартаментов

Уровень рентабельности инвестиций в апарт-отели напрямую зависит от ряда условий:

• расположение здания. Наиболее прибыльными являются отельные комплексы, находящиеся в деловой части города, центральном районе, в зоне концентрации популярных туристических мест или в шаговой доступности от станций метро;
• класс и площадь. Самой надежной инвестицией считается покупка небольших апартаментов категории эконом или комфорт. В отличие от люксовых номеров, они никогда не простаивают и приносят прибыль в любой сезон;
• сезонность. Во время масштабных мероприятий международного уровня, крупных конференций или в пик туристического наплыва заполняемость апарт-отелей может достигать 100 процентов. В комплексах с грамотным управлением этот показатель даже в «мертвые» периоды снижается незначительно — до 60-80 процентов.

Подводные камни

1. Недострой. Покупая апартаменты в здании на уровне котлована, инвестор экономит приличную сумму. Стоимость недвижимости к окончанию возведения апарт-отеля вырастает примерно на 20-30 процентов. Но в этом случае инвестор рискует столкнуться с временной или окончательной остановкой строительства. Если доходность инвестиции можно вычислить заранее, то вероятность удачного завершения проекта спрогнозировать почти нереально, так как этот фактор зависит от огромного количества обстоятельств, часто даже не зависящих от девелопера.
2. Высокие налоги. Налог на имущество для владельцев номеров в несколько раз выше, чем для собственников жилой недвижимости. Минимальная ставка, согласно НК, составляет 0,5 процентов от кадастровой стоимости (для Москвы и Северной столицы она выше). Также инвестор должен платить налог на земельный участок, на котором расположено здание.
3. Управляющая компания. Прибыль собственника напрямую зависит от политики и профессионализма управляющей компании. Перед подписанием договора с УК, убедитесь в ее репутации. В противном случае велик риск столкнуться с необоснованно завышенными тарифами, некачественным обслуживанием и, как следствие, отсутствием прибыли.

Как купить апартаменты или апарт-отель

Выбирая апартаменты для инвестиций в СПб, в первую очередь обращайте внимание на его месторасположение. Гарантированную прибыль принесут апартаменты, находящиеся в центральной части города или непосредственной близости от метро. Планируя купить недвижимость в строящемся здании, проверьте репутацию девелопера. Если в его истории есть замороженные или недостроенные объекты, откажитесь от сотрудничества, каким бы привлекательным ни казался проект на первый взгляд.