Вопрос, можно ли оформить апартаменты в собственность, приобрел актуальность в последние несколько лет, что связано с очевидным ростом популярности этого вида недвижимости. Проблемы с определением статуса апартаментов проистекают из противоречий в законодательстве.

По факту это комфортное жилье с дизайнерским ремонтом, функциональным зонированием, детально продуманным форматом обслуживания. Однако по закону апартаменты относятся к нежилому коммерческому фонду. Для тех, кто арендует жилье на небольшой срок, этот момент не имеет принципиального значения, поскольку люди получают максимум удобств и рассматривают помещение как альтернативу номеру в гостинице.

Апартаменты должны приносить прибыль либо играть роль дополнительного пространства в бизнес-комплексе.

Отличительной особенностью апартаментов является функциональное зонирование. Здесь есть кухня с посудой, место для работы, спальня, красивая ванная комната и прочие удобства. Официальный владелец недвижимости может проживать в апартаментах, как в собственной квартире, пользуясь дополнительными платными услугами, которые отсутствуют в жилом секторе (уборка, вынос мусора, смена белья и т. д.).

Однако на практике перевести коммерческую недвижимость в статус жилого помещения довольно сложно, хотя такие примеры существуют и они не противоречат действующим законам. Для начала стоит определить, какие документы необходимо оформить при покупке апартаментов.

Получение прав собственности на апартаменты при покупке

Документ о собственности служит единственным подтверждением права на распоряжение недвижимостью в пределах норм законодательной базы. После подписания договора купли-продажи или получения апартаментов в качестве дара следует провести государственную регистрацию имущества. Для оформления собственности владелец обращается в отделение Росреестра в том районе, где находится объект недвижимости, или в ближайший МФЦ.

Регистрацию необходимо провести как можно раньше, чтобы не возникли проблемы с определением собственности при переоформлении статуса недвижимости, или в случае возникновения имущественных споров.

Чтобы зарегистрировать недвижимость, необходимо подготовить следующие документы:

• паспорта заявителей (потенциальных владельцев);
• документы, подтверждающие факт появления права собственности (договор, дарственная, свидетельство предоставлении права на наследство);
• квитанция об уплате госпошлины.

На сайте «Госуслуги» приведен перечень обязательных документов, которые необходимо представить на рассмотрение для регистрации права собственности. Нормативы могут в любое время измениться, поскольку законодательная база об апартаментах до сих пор не является исчерпывавшей и находится в процессе постоянного корректирования.

Покупка или продажа апартаментов регулируется положениями главы 30 Гражданского кодекса РФ (параграф 1 и 7). Договор заключается в письменной форме и подписывается обеими сторонами. Самостоятельное изменение установленной формы договора купли-продажи недопустимо, поскольку в этом случае документ может быть признан недействительным (ст. 550 ГК РФ).

Статья 555 Гражданского кодекса (пункт 1) указывает на необходимость фиксирования стоимости апартаментов в договоре. Если она не будет определена в документе, его признают незавершенным или недействительным.

Если регистрацию права собственности оформляют официальные представители владельца апартаментов, необходимо проверить наличие доверенности (нотариальное удостоверение обязательно!) и личные данные уполномоченных лиц. Желательно показать документы юристу, специализирующемуся на сопровождении сделок купли-продажи в области недвижимости. Недопустимо игнорировать действия, направленные на обеспечение собственной финансовой и правовой безопасности.

Если апартаменты приобретаются на правах долевого участия

При приобретении апартаментов на этапе строительства покупателю необходимо уточнить статус и рейтинг застройщика. Дело в том, что при замораживании стройки или в случае банкротства компании суды могут не принять иски для применения защиты нарушенных прав вкладчика, предусмотренные законодательством.

Мотив один — апартаменты не относятся к категории жилой недвижимости. Закон в первую очередь направлен на защиту интересов физических лиц, покупающих объекты для личных, семейных, домашних нужд, не имеющих отношения к предпринимательской деятельности.

Особенности апартаментов как вида недвижимости

Законодательство не дает четкого определения апартаментам, но, исходя из совокупности норм и толкований, можно сделать вывод, что это изолированное помещение с отдельным входом, площадью от 40 м², состоящее как минимум из двух комнат. В апартаментах есть кухня, душевая (ванная), санузел. Недвижимость этой категории, согласно законодательным нормативам, не может располагаться в обычных жилых зданиях. Это номера в хостелах, гостиничных комплексах, бизнес-центрах или апарт-отелях. Апартаменты используют:

• для аренды на небольшой срок;
• для периодического проживания на регулярной основе (представляет интерес для специалистов, работающих вахтовым методом или часто приезжающих в командировки);
• для проведения приватных переговоров (в номере есть все для работы и отдыха);
• для длительного проживания.

Вопрос, как оформить апартаменты в собственность для постоянного проживания, интересуют собственников единственного вида недвижимости. Этот момент является принципиально важным, поскольку, исходя из статуса апартаментов как объекта нежилого фонда, по данному адресу нельзя оформить постоянную регистрацию, а это, в свою очередь, делает недоступными многие необходимые услуги.

Владелец недвижимости, например, не может записаться на прием в районную поликлинику, воспользоваться полисом ОМС или оформить ребенка в детский сад, а также получить ипотечный кредит под залог недвижимого имущества. Намного проще использовать недвижимость тем собственникам коммерческих помещений, которые зарегистрированы в обычном жилом доме, а апартаменты используют в своих целях, по мере необходимости.

Многие обеспеченные жители города приобретают номера рядом с местом работы, чтобы в период сложных погодных условий не стоять в часовых пробках (особенно актуальный момент для владельцев коттеджей и частных домов за пределами городской черты). Это кардинальное решение проблемы, связанной с размещением гостей и родственников во время их приезда. Наконец, это не только дополнительная жилплощадь для использования в собственных целях, но и потенциальный источник неплохого дохода, поскольку апартаменты ценятся выше гостиничных номеров.

При приобретении апартаментов на этапе строительства покупателю необходимо уточнить статус и рейтинг застройщика, чтобы в дальнейшем не возникло сложностей в оформление апартаментов в собственность.

Теоретические и практические аспекты изменения статуса апартаментов

Спорные вопросы относительно статуса апартаментов и оформления их перевода в жилую собственность до сих пор не урегулированы. Это оставляет собственникам возможность предпринять действия для изменения категории недвижимости. В соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса РФ, объектом жилой недвижимости является изолированное помещение (или несколько помещений), соответствующее действующим санитарным и техническим нормам, правилам пожарной и эксплуатационной безопасности.

Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 содержит определение непригодных для проживания объектов. Это аварийные, подлежащие сносу конструкции. С точки зрения этого законодательного акта апартаменты пригодны для проживания. Что касается соответствия санитарным и техническим нормам, данный факт придется доказывать при проведении процедуры перевода коммерческой недвижимости в категорию жилых объектов. Чтобы инициировать этот процесс, необходимо иметь в наличии правильно оформленные документы, полученные при покупке апартаментов.

Читать договор, предлагаемый застройщиком, следует очень внимательно, поскольку апартаменты часто именуют квартирами, что является грубейшей ошибкой. Собственники этого вида недвижимости не могут создавать ТСЖ для совместного распоряжения имуществом, и у них нет права на владение долей в общем имуществе. Тарифы на оплату рассчитываются по ставкам, установленным для коммерческих помещений, без применения каких-либо льгот.

Особенности управления недвижимостью

Для управления зданиями, где находятся апартаменты, привлекают управляющую компанию. После заключения договора купли-продажи на приобретение недвижимости покупателям предлагают оформить два дополнительных договора-соглашения: на эксплуатационное обслуживание и обеспечение коммунальными ресурсами. Как правило, в общую стоимость входит:

• уборка лифтов;
• уборка коридоров, вестибюля, холлов, прочих мест общего пользования;
• поддержание в порядке придомовой территории;
• техническое содержание инженерных конструкций;
• ремонтные работы;
• вывоз мусора;
• охрана объекта.

Переустройство и перепланировка апартаментов не подчиняются жестким правилам, как в многоквартирном доме. Собственник может по своему усмотрению, не нарушая инженерно-технические нормы безопасности, изменить пространственное расположение перегородок или внести другие коррективы.

Если апартаменты являются единственным жильем, то вопрос о переводе помещения в категорию жилой недвижимости для собственников является принципиальным. Первым делом необходимо обратиться в жилищное управление, предоставив заявление и список документов:

• договор купли-продажи;
• план, полученный от БТИ;
• поэтажный план;
• проект перепланировки (если проводилась).

После рассмотрения пакета документов специальной комиссией, куда входят представители надзорных инстанций, назначается экспертное обследование. Собственник заказывает независимую экспертизу для оценки помещений на предмет их соответствия требованиям, установленным к жилой недвижимости. На что обращают внимание эксперты? Перечень выглядит следующим образом:

• инсоляция (уровень естественного освещения);
• акустический режим (замеряются внешние и внутренние шумы);
• инженерно-технические нормативы (соответствие правилам прокладки коммуникаций в жилых зданиях);
• расположение на местности (учитывается плотность застройки, близость к дорожным магистралям, промышленным предприятиям);
• обеспечение пожарной безопасности (рассматриваются нормативы, применяемые к жилым объектам).

Если эксперты вынесут положительное заключение, можно подавать документы на регистрацию. Самый удачный вариант — объединение нескольких собственников, купивших апартаменты в одном здании, для коллективной подачи заявления об изменении статуса объектов (перевод коммерческой недвижимости в жилой фонд).

Если физическое лицо действует самостоятельно, ему придется затратить немалые средства для организации юридической процедуры. Поскольку в законе нет четкого толкования последовательности действий, процесс затягивается во времени и не всегда удачно завершается.

Есть ли смысл превращать апартаменты в квартиру?

На рынке недвижимости продается так много квартир, что ни у одного жителя города не возникнет затруднений с приобретением жилья. В наличии объекты любого класса от бюджетного варианта до эксклюзивных квартир с авторским ремонтом.

Что касается апартаментов, у них есть свое предназначение. Этот вид коммерческой недвижимости приносит прибыль в любой сезон года. Большинство людей предпочитает проживать в домашней обстановке, где есть все необходимое для отдыха, работы, приготовления еды по своему вкусу.

Управляющая компания следит за состоянием недвижимости, отвечает за обслуживание клиентов. В качестве удачного примера организации бизнеса можно привести апарт-отель Vertical в Санкт-Петербурге, где для аренды предлагаются апартаменты разного класса и площади, но абсолютно все номера отличаются стильным декоративным оформлением по индивидуальному дизайну.

Арендаторы номера в отеле «Вертикаль» попадают в приватную зону высокого комфорта, где все необходимое находится под рукой, где соблюдены нормативы, обеспечивающие безопасное проживание. Предусмотрена парковка, охрана, уборка номера, выполнение прочих услуг. Такой формат проживания намного ближе большинству из нас, чем официальная обстановка в гостиницах, где пребывание постояльцев находится под непрерывным контролем.

Инвестиции в раскрученные апарт-отели окупаются всегда. Уровень дохода владельца номеров (номера) в отеле во многом зависит от профессионализма управляющей компании, порядочности и компетентности организаторов бизнеса. Любой коммерческий проект нуждается в обновлении и совершенствовании, которые могут быть проведены удачно или на посредственном уровне. Купить апартаменты в успешно работающем комплексе на первый взгляд кажется затратным мероприятием, но зато эти вложения окупаются в 99 % и приносят прибыль владельцу.

Плюсы и минусы покупки апартаментов

Покупая апартаменты в собственность, сразу следует оценить плюсы и минусы вложений. Лучше обратиться к эксперту, который определит потенциальный уровень доходности объекта. Он учтет все затраты, связанные с содержанием помещений, рассчитает срок окупаемости, определит размер налогов. Специалисты принимают во внимание множество факторов, определяющих привлекательность недвижимости, о которых не всегда знает покупатель.

Большинство отрицательных моментов, являющихся следствием приобретения коммерческой недвижимости, связаны исключительно с тем, что этот вид лишен некоторых привилегий обычной квартиры. Эти преимущества интересуют собственников, которые планируют получить в апартаментах постоянную регистрацию. Но для этих целей существуют квартиры, таунхаусы, коттеджи.

Апартаменты должны приносить прибыль либо играть роль дополнительного пространства в бизнес-комплексе, где проводятся встречи партнеров, ведутся приватные переговоры, временно проживают приглашенные специалисты. При правильном определении роли помещений и грамотном вложении капитала в недвижимость риски финансовых потерь сводятся к минимуму.