Аренда жилья с выкупом

Аренда жилья с последующим выкупом — законная рыночная сделка. Покупатель заключает договор с продавцом на съем жилплощади, по окончании которого он вносит последний взнос и становится полноправным собственником недвижимости. По сути, аренда жилья с выкупом — это приобретение недвижимости в рассрочку с получением права проживания на территории владельца объекта (квартиры, комнаты, коттеджа, апартаментов и т. д.).

Насколько выгодна аренда жилья с выкупом для покупателя?

При таком виде сделки первоначальный взнос не является обязательным, что крайне редко предусматривают стандартные ипотечные программы. Кроме того, покупателю не придется собирать многочисленные документы, справки о доходах и прочие официальные бумаги.

Чтобы воспользоваться банковской ипотекой, надо приложить огромные усилия. А ведь нередко бывает и так, что после изучения пакета документов клиента банк отказывает ему в выдаче денежных средств. Это может быть связано с плохой кредитной историей в прошлом, недостаточно высоким уровнем финансового обеспечения, низкой надежностью компании, где работает потенциальный заемщик (то есть существует вероятность потери работы, а значит, и потери платежеспособности).

Аренда жилья с последующим выкупом

Уровень дохода, перспективы с работой и плохая история не интересуют арендодателя, собственника квартиры или дома. Главное для него — соблюдение условий оплаты за арендованную жилплощадь, поддержание внутреннего порядка и норм общественного поведения. Волноваться по поводу перехода прав собственности нет оснований — арендодатель остается полноправным владельцем недвижимости до момента окончания срока соглашения.

Аренда с выкупом, как правило, предусматривает возможность досрочного погашения финансовых обязательств, к тому же будущий владелец недвижимости имеет право прописать на территории жилплощади членов семьи, что невозможно сделать по условиям ипотечной программы. Подводя итоги вышесказанного, можно сформулировать преимущества аренды с выкупом для покупателя следующим образом:

  • отсутствие требований в отношении документов, подтверждающих доход;
  • нет необходимости оформлять залог и договор поручительства;
  • можно прописывать членов семьи;
  • простые условия соглашения (отсутствуют скрытые платежи и комиссии).

Аренда жилья под выкуп зачастую является единственным способом приобретения недвижимости в собственность, особенно для тех людей, у которых были конфликты с банком и нет подтверждения достаточного уровня официальной заработной платы.

Главным недостатком этого вида соглашения является более высокая финансовая нагрузка, если сравнивать с ипотекой (в среднем придется заплатить на 7-10 % больше, чем по кредитной программе). Второй минус — длительное ожидание получения прав собственности. Квартира переходит в полное распоряжение арендатора только после выполнения обязательств по договору.

Выгоды для собственника недвижимости при продаже через аренду

Аренда жилья под выкуп выгодна арендодателю при определенных условиях. Например, в том случае, если у него есть несколько квартир, которые он сдает на длительный срок с получением стабильного дохода. Выкуп через аренду в некоторых случаях является единственным возможным вариантом продажи, когда:

  • жилплощадь находится в районе с плохой транспортной доступностью;
  • на недвижимость этой категории упал спрос;
  • на рынке недвижимости отмечается падение продаж.

Если собственник заинтересован в быстрой продаже, чтобы получить определенную сумму для вложения в бизнес, долгосрочная аренда с последующей продажей невыгодна.

Договор на аренду с выкупом должен содержать четкие положения о размере регулярных выплат, сроке аренды, стоимости жилплощади. Право собственности переходит к покупателю после регистрации в ЕГРП.

Аренда жилья с выкупом

Аренда апартаментов с выкупом в коммерческих целях

Аренда апартаментов с последующим выкупом представляет интерес для тех, кто планирует использовать жилплощадь в коммерческих целях в дальнейшем. Объекты этой категории, расположенные в центральных районах с хорошей транспортной инфраструктурой, пользуются стабильно высоким спросом у жителей и гостей города.

Привлекательность апартаментов для арендаторов состоит не только в более низкой стоимости (по сравнению с квартирами), но и в целом ряде существенных преимуществ:

  • высокий уровень безопасности проживания (объекты находятся под охраной, оснащены пожарной сигнализацией и системами пожаротушения);
  • благоприятная социальная обстановка;
  • отличный сервис;
  • отлаженная организация технического обслуживания инженерных коммуникаций;
  • комфортные номера с дизайнерским оформлением и качественной мебелью;
  • наличие зоны «кухня-столовая».

Таким образом, домашняя обстановка и комфорт служат важнейшими преимуществами номера в апарт-отелях по сравнению с традиционными гостиницами. Растущий спрос на аренду апартаментов отчасти объясняется стремлением людей жить «как дома». Апартаменты быстрее окупаются по сравнению с квартирами и приносят более высокий доход, если организацией бизнеса занимаются профессионалы (10-15 % годовых от аренды апартаментов, 3-6 % от сдачи квартир).

Как получают прибыль собственники номеров апарт-отелей?

Доходный номер в апарт-отеле — относительно новое понятие на российском рынке недвижимости. Получение стабильного пассивного дохода является надежной финансовой защитой для инвесторов, а также позволяет повысить уровень личного благосостояния. Очень важно при этом правильно выбрать сам объект недвижимости и вариант передачи в управление. Статистика показывает, что наибольшим спросом пользуются объекты со следующим расположением:

  • вблизи от станций метро;
  • в центре города;
  • рядом с крупными офисными центрами и спортивно-развлекательными комплексами.

Такие отели заполнены в среднем на 67-70 %. Если управляющая компания правильно выберет ценовую политику, учитывая спрос на жилье в будни и выходные дни, то владелец недвижимости будет получать от 70 до 100 тысяч рублей в месяц от одного номера (при ценах 4-6 тыс. рублей в сутки).

Аренда жилья под выкуп

Что представляют собой программы доходности?

Программы доходности — это детально проработанная схема получения выплат в пользу собственников апартаментов. При этом вопросами обслуживания номера и поиска арендаторов занимается не владелец недвижимости (хотя он имеет на это право), а управляющая компания. Существует множество вариантов соглашений, которые различаются условиями распределения обязательств между сторонами и степенью ответственности.

Например, апарт-отель Vertical в Санкт-Петербурге предлагает несколько программ для инвесторов в разных апарт-отелях города.

  • с максимальным и фиксированным доходом;
  • с заключением договора на 3 и 5 лет;
  • с возможностью проживания в номере по согласованию с управляющей компанией.

При выборе программы с максимальным доходом составляется агентский договор, согласно которому собственник получает 75 % от арендной ставки по установленному тарифу, а 25 % остается в распоряжении управляющей компании. Срок сдачи апартаментов — от 1 дня до 11 месяцев, выплата дохода осуществляется каждый месяц, в определенный договором период времени.

Оплату расходов на техническое обслуживание и эксплуатацию оплачивает проживающий в номере либо владелец апартаментов (в период, когда номер свободен). Поиск арендаторов осуществляет УК. Программа обеспечивает прибыль до 13 % годовых.

Если собственник номера выбирает программу доходности со стабильными выплатами, не зависящими от того, занят номер или нет, то он будет ежемесячно получать 8,8 % от стоимости инвестиций ежемесячно, в течение пяти лет (по договору аренды). Что является более выгодным — вопрос всегда индивидуальный, определяемый целями и возможностями владельца недвижимости.

Аренда с выкупом апартаментов для использования в личных целях

Аренда апартаментов с выкупом представляет интерес в первую очередь для бизнесменов, но некоторые арендаторы желают использовать жилплощадь в личных целях. Например, для размещения гостей, для временного отдыха, для проживания в период неблагоприятных погодных условий (если отель радом с работой), для времяпрепровождения в выходные дни (если объект находится вблизи от развлекательных и спортивных комплексов).

Привлекательность проживания в апартаментах состоит в удачном сочетании сервисного обслуживания, безопасности и комфортности самого жилья, а также большую роль играет лояльная ценовая политика. Проживание в апартаментах позволяет сэкономить время, отводимое на уборку, стирку, поиск места на парковке. Словом, этот формат исключительно удобен для жителей города, а не только туристов.

Многие гости города традиционно останавливаются в гостиницах, но с каждым годом увеличивается число желающих забронировать апартаменты, где нет признаков коммерческой официальности. Проживающие в апартаментах почти не видят обслуживающего персонала, за исключением входной зоны и общественных мест (кафе, ресторан, фитнес-зал и т. д.), что создает ощущение приватности и домашнего уюта. В то же время есть возможность заказать ресторанную еду в номер, если возникнет такая необходимость.


Аренда жилья с последующим выкупом — законная рыночная сделка.

Роль управляющей компании в формировании привлекательности аренды с выкупом

Далеко не все начинающие предприниматели понимают, насколько велика роль управляющей компании в создании привлекательного имиджа апарт-отеля. Только эксперты рынка недвижимости знают, какое большое количество объектов этой категории можно отнести к разряду убыточных. В идеале с управляющей компанией заключают договор на стадии проектирования объекта, чтобы была обеспечена возможность решить важные задачи:

  • изучить объект с точки зрения соответствия нормативам технической эксплуатации;
  • разработать концепцию управления недвижимостью;
  • детально продумать программы доходности.

Внешние управляющие компании в большей степени стремятся вывести апарт-отель в число лидеров в соответствующем сегменте рынка, поскольку каждый успешный контракт добавляет плюс к репутации фирмы. Внутренние («карманные») компании могут работать не менее успешно, если в штате состоят профессионалы высокого класса.

Чтобы привлечь клиентов, необходимо приложить немалые усилия и организаторские способности. Поиск арендаторов для заселения в номера собственников, планово-предупредительные работы, техническое обслуживание, ведение финансовых документов, содержание здания в чистоте, создание оптимальной инфраструктуры — все перечисленные задачи решает управляющая компания. Чем успешнее ее специалисты справляются со своими обязанностями, тем выше заполняемость номеров, тем больше желающих выкупить апартаменты по окончании срока аренды.

Кроме того, профессиональная управляющая компания стремится придать апарт-отелю индивидуальность, сделать его ярким и узнаваемым среди десятков и сотен аналогичных объектов. Это могут быть дополнительные бесплатные услуги и бонусы, оригинальный дизайн и планировка номеров.

Так, например, апарт-отель Vertical на Московском проспекте запоминается проживающим как уютный комплекс с рациональным зонированием, выразительным оформлением пространства апартаментов, созданного на основе индивидуального проекта. Дизайнерам удалось привнести теплую атмосферу жилого дома в минималистическую композицию. Идеальная чистота, обособленность номеров от технических помещений и мест нахождения обслуживающего персонала делают отель еще более комфортным и привлекательным для клиентов.

Идеальные апартаменты в аренду — какие они?

Идеальные апартаменты для аренды — недвижимость, приносящая стабильную прибыль в пределах плановых нормативов. Как уже говорилось, для бизнесменов представляет огромную важность отлаженный процесс функционирования комплекса, то есть всего апарт-отеля в целом. Клиентов привлекают в первую очередь инфраструктура и уровень сервиса на объекте.

Апартаменты под выкуп Вертикаль

Роскошный дизайнерский номер в апарт-отеле с плохой организацией обслуживания, неудобной парковкой и плохими подъездными путями будет пустовать, в то время как спрос на аккуратную небольшую студию в популярном комплексе возрастает год от года. Идеальные апартаменты — это:

  • удобное транспортное расположение;
  • современный внешний и внутренний дизайн;
  • разнообразие предложений по номерному фонду;
  • выбор программ доходности от УК;
  • отлаженный сервис;
  • конкурентные цены;
  • наличие собственной парковки;
  • удобный заезд-выезд;
  • прозрачность ведения финансовых документов;
  • заполняемость не менее 70%.

Таким образом, рассуждать о выгодности аренды апартаментов с последующим выкупом можно только в привязке к конкретному объекту. Помощь эксперта при рассмотрении вариантов покупки будет полезной для всех, кто только начинает бизнес на рынке коммерческой недвижимости.


Заезд
Выезд
Гости
Промокод
TravelLine: Аналитика