Апартаменты — недвижимость, обладающая рядом отличительных признаков. С юридической точки зрения это номер повышенной комфортности, расположенный в средствах размещения, к которым относятся отели, гостиницы, дома отдыха, пансионаты. Отличительные особенности недвижимости:

• площадь не менее 40 м²;
• функциональное зонирование (две зоны или две комнаты минимум);
• наличие кухни и гигиенических помещений.

Апартаменты попадают в группу нежилых объектов, так как, согласно законодательству, к жилой недвижимости относятся квартиры, дома и комнаты. По этой причине в апартаментах разрешена только временная регистрация (каждые пять лет необходимо продлевать ее срок).

Особенности жилья этой категории заключаются также в существовании возможности использовать ряд дополнительных услуг, как, например, в гостиничном комплексе. Это уборка, смена белья, глажка, заказ еды в номер, вызов такси и другие виды сервисного обслуживания.

Условная классификация апартаментов

Апартаменты различаются:

• площадью и планировкой;
• дизайнерским оформлением;
• качеством организации обслуживания;
• предназначением (для краткосрочного или длительного проживания).

На мировом рынке апартаменты представлены номерами в апарт-отелях, доходных домах, кондоминиумах, многофункциональных жилых комплексах. Все перечисленные виды недвижимости используются в основном для сдачи в аренду, но есть номера, в которых люди живут постоянно, в том числе собственники объекта.

Купить апартаменты для сдачи в аренду — это популярное бизнес-решение, позволяющее получать стабильный доход. Важно правильно выбрать недвижимость для коммерческих целей, учитывая совокупность факторов, определяющих привлекательность объекта для клиентов. В первую очередь это качество жилья и инфраструктуры, во вторую — удобство транспортного расположения и организация сервисного обслуживания, в-третьих — уровень цен на проживание и сервис.

Апарт-отель Vertical служит примером удачного сочетания всех приоритетных параметров, обеспечивающих получение стабильной прибыли от сдачи апартаментов в аренду.

Выгоды проживания в апартаментах

Большинство зданий, в которых продаются или предлагаются в аренду апартаменты, расположены в современных жилых комплексах, бизнес-центрах и других объектах, построенных недалеко от центральной части города, в престижных или наиболее удобных спальных районах. Стоимость этого вида недвижимости на 15-25 % меньше цены на квартиру с аналогичными характеристиками.

Поскольку по законодательству апартаменты не входят в список жилых объектов, то собственник имеет право проводить перепланировку или иное переустройство помещений по упрощенной схеме (без разрешения государственных служб, но в соответствии с требованиями строительных стандартов).

Апартаменты, расположенные в отеле или многофункциональном гостиничном комплексе, максимально удобны для проживания, поскольку на первых этажах здесь расположены магазины, отделения банков, фитнес-залы, кафе, рестораны. Парковка для постояльцев — бесплатная услуга, территория надежно охраняется и содержится в чистоте.

Наличие комфортабельной кухни в номере представляет важность для большинства арендаторов, поскольку они получают возможность готовить еду по своему усмотрению, экономя на ресторанном питании.

Доход от сдачи в аренду апартаментов в больших городах, как правило, стабилен. Этот вид жилья привлекателен тем, что сочетает в себе домашний уют, безопасность проживания и множество дополнительных услуг, которыми можно пользоваться по собственному усмотрению.

Жильцы не тратят время на уборку, стирку и глажку, поиск парковочных мест. Безотказно работают все инженерно-технические коммуникации, поддерживается комфортный микроклимат в помещениях, чистота на лестничных площадках.

Жить в апартаментах намного удобнее, чем в обычных номерах отеля, по многим параметрам. Тщательно продуманные интерьеры отличаются оригинальным стилевым оформлением и расположением мебели, использованием красивых элементов декора. В наличии кухня с набором посуды, пространство разделено на функциональные зоны. Современные дизайнеры делают все для того, чтобы избежать безликой стандартизации интерьерного пространства, наполняя обстановку домашним теплом и комфортом.

Кто покупает апартаменты?

Апартаменты чаще всего приобретают люди, которые желают получать дополнительный доход. У этой категории предпринимателей есть собственное жилье, а другие площади они сдают в аренду, краткосрочную или длительную. Выгода от инвестиций в апартаменты не подлежит сомнению, особенно в тех случаях, когда объект расположен в исторической части города.

Спрос на номера всех категорий неуклонно растет, поскольку именно этот вид временного жилья в наибольшей степени соответствует требованиям делового человека или туриста в отношении качества обслуживания и комфорта проживания.

Краткосрочная и длительная аренда: сравнение вариантов

После покупки апартаментов у собственника возникает вопрос: как выгоднее сдавать номер, посуточно или помесячно? Краткосрочная аренда всегда приносит большую прибыль, но для ее получения необходимо уделять много времени организации самого процесса:

• заниматься поиском арендаторов;
• проводить регулярную уборку;
• стирать и гладить белье;
• покупать бытовые предметы и аксессуары;
• осуществлять текущие ремонты;
• снимать показания счетчиков;
• вести учет коммунальных расходов;
• принимать оплату.

Таким образом, сдачу апартаментов в краткосрочную аренду вполне можно расценивать как ежедневную работу, на выполнение которой далеко не у всех есть время, достаточный профессиональный опыт. Выход один — поиск ответственного исполнителя, которым может быть частное лицо или управляющая компания.

Со сдачей апартаментов в аренду проблем меньше, чем в вопросах поиска жильцов для квартиры. Во-первых, жилье комфорткласса в основном арендуют ответственные люди, поэтому у собственников не бывает недоразумений c оплатой, случаев нарушения правил общественного правопорядка или эксплуатации бытового оборудования. Во-вторых, управляющая компания берет на себя все организационные вопросы, гарантируя регулярные выплаты владельцу недвижимости, согласно условиям договора. Стоимость услуг посредника составляет порядка 25-30 % от выручки.

Сколько можно заработать на сдаче апартаментов в аренду?

Объем выручки зависит от расположения отеля (ЖК, многофункционального комплекса). Чем ближе к станции метро и остановкам общественного транспорта, тем больше спрос на номера. В праздники, новогодние каникулы, сезон отпусков спрос на аренду жилья возрастает.

В Санкт-Петербурге самые высокие цены номеров в горячий сезон, который начинается в мае и заканчивается в конце августа. В это же время заполняемость отеля достигает показателей 90-95 %. Хорошей величиной является среднегодовая заполняемость в пределах 60-70 %.

Вложение средств в традиционный сектор жилой недвижимости постепенно теряет актуальность, поскольку даже начинающий коммерсант умеет прогнозировать доходы. Показатель 3-4 %, максимум 5 % годовых — это далеко не те цифры, которые могут удовлетворить инвестора.

Обслуживаемые апартаменты представляют большую привлекательность для арендаторов как более удобное, современное и качественное жилье, поэтому спрос на недвижимость в этом сегменте постоянно растет. Доход от сдачи в аренду составляет от 8 до 15 % годовых, причем эта выручка является пассивной, как вклад в банке (если недвижимость отдана по договору в распоряжение управляющей компании). Владелец апартаментов ежемесячно получает определенный доход, независимо о наличия (отсутствия) арендаторов.

Программы инвестирования в недвижимость

Гарантированная доходность — вот, что больше всего интересует инвестора и является его главной целью. В области аренды жилья действует много предложений, которые различаются размером выплат, условиями и количеством обязательств, распределенных между сторонами договора.

Например, управляющая компания может выплачивать согласованную сумму собственнику, независимо от сезона и доходности (примерно по 30-35 тысяч в месяц), либо перечислять всю сумму дохода за минусом вознаграждения, определенного условиями соглашения.

Срок окупаемости вложений в покупку апартаментов составляет 4-11 лет, в то время как квартира окупается за 14-20 лет. Выгоднее всего приобретать недвижимость на стадии застройки, в этом случае доход составит до 30 % от стоимости объекта. Но это только в том случае, если объект строится быстро и качественно.

Расчет окупаемости апартаментов

Рассмотрим пример сдачи в аренду недвижимости с участием управляющей компании. Номера с чистовой отделкой и мебелью инвестор передает в доверительное управление. Компания берет на себя обязательства по содержанию и заселению жильцов, гарантируя выплату определенного дохода.

Двухкомнатный номер стоимостью 7 млн рублей принесет инвестору доход порядка 50-60 тысяч рублей в месяц при долгосрочной аренде и 95 тысяч рублей при краткосрочной сдаче жилья внаем. Недвижимость полностью окупится за 5-9 лет. Вышеуказанные суммы приводятся за вычетом расходов на содержание жилья и коммунальных платежей.

Налоги на имущество инвестор платит самостоятельно. Это приблизительные расчеты, поскольку цены на аренду зависят от многих факторов. Это и категория номера, и престижность района, и состояние окружающей среды, а также уровень развития инфраструктуры и многие другие моменты.

Возможные проблемы при сдаче апартаментов

Согласно действующему законодательству, проходить классификацию, чтобы получить «звездность», должны все апарт-отели, которые предполагают вести официальный бизнес по сдаче номеров в аренду. Сертификация выдается не на отдельный номер, а на все здание в целом. Этот сложный процесс узаконивания недвижимости ведут именно управляющие компании.

Сдача номеров в аренду — это бизнес, соответственно, собственник должен зарегистрировать предпринимательскую деятельность в форме ИП или ООО. Это означает неизбежность дополнительных расходов в виде налогов и внебюджетных платежей.

При покупке апартаментов на стадии застройки существует риск того, что строительство будет надолго заморожено. Неудачное расположение комплекса — еще один подводный камень. К негативным факторам можно отнести массовую застройку района, шумность, плохие дороги, неблагоприятную социальную обстановку. Результат неудачного месторасположения апарт-отеля — низкая заселенность и, соответственно, низкий доход.

Нечестная управляющая компания — явление достаточно распространенное. Сокрытие дохода под предлогом отсутствия постояльцев, когда номера сдаются втайне от владельца, может свести на нет доход инвестора.

Очень важный момент — качество обслуживания. Огромная конкуренция позволяет арендаторам выбрать апартаменты, соответствующие личным запросам, в том числе уровню комфорта. Если в номерах плохо убирают либо обслуживающий персонал ведет себя невежливо, отель быстро заработает плохую репутацию, которую очень трудно исправить.

Покупка апартаментов для сдачи в аренду — это популярное бизнес-решение, которое позволяет получать стабильный доход.

Как застраховать себя от убытков

Покупка апартаментов, как одного номера, так и всего здания (апарт-отеля), осуществляется на основе тщательного анализа и детальных расчетов. Анализ включает изучение динамики спроса и предложений на аренду недвижимости этого класса в разных районах Санкт-Петербурга, проверку репутации управляющих компаний и застройщиков (если объект покупается на этапе строительства).

При этом покупка недвижимости с привлечением ипотеки не всегда является выгодной сделкой из-за чрезмерно длительного срока окупаемости вложений. Проценты по кредитам слишком высоки, здания строятся долго (1-2 года до сдачи в эксплуатацию в лучшем случае). К тому же ипотеку дают только на строительство, а затраты на отделку и создание интерьерной обстановки полностью ложатся на инвестора. Грамотный выбор объекта покупки, варианта инвестирования и управляющей компании в 99 % обеспечивает доходность сделки.

Покупка готовых меблированных апартаментов — наиболее безопасный способ вложения капитала. Инвестор получает возможность самостоятельно оценить объект по всем параметрам, представляющим важность для собственников и арендаторов. Это интерьерная обстановка, планировка прилегающей территории, качество инженерно-технических коммуникаций, сумма регулярных эксплуатационных расходов, особенности организации управления, состояние подъездных путей.

Поскольку апартаменты пользуются повышенным спросом у туристов, следует обратить внимание на виды, открывающиеся из окна. Видовые номера в Санкт-Петербурге с панорамным обзором наиболее популярны у гостей города.

Апарт-отель Vertical

Апарт-отель Vertical может служить примером удачного сочетания всех приоритетных параметров, обеспечивающих получение стабильной прибыли. В каждом номере есть все необходимое для комфортного жилья и отдыха одной семьи или компании туристов. Предоставляется также возможность аренды номера на длительный срок, что представляет интерес для людей, находящихся в длительной командировке, или тех, кто ждет окончания строительства собственной недвижимости.

Стильная новая мебель, элитная сантехника, удобное расположение предметов обстановки, идеальная чистота в номерах всех категорий обеспечивают высокое качество проживания. Эти важные преимущества добавляются к удачному транспортному расположению объекта и определяют стабильный спрос на аренду. Руководство управляющей компании уделяет должное внимание уровню квалификации обслуживающего персонала и организации работы по высоким международным стандартам.

Приобретение номеров в Vertical — один из надежных вариантов получения дохода без каких-либо собственных усилий. Управляющая компания занимается поиском клиентов, выплачивает ежемесячно доход инвестору в размере 75 % от арендной ставки. Последний получает подробный финансовый отчет раз в месяц с достоверными данными.

Выгодный арендный бизнес в Санкт-Петербурге доступен и жителям других регионов. Если хотите получать дополнительный доход в Северной столице, позвоните по контактному телефону апарт-отеля Vertical.